私の資産運用の柱は、次の2つです。

  • 配当目的の高配当ETF(インカムゲイン狙い)
  • 売却目的の投資信託(キャピタルゲイン狙い)

これ以外にも、少額の個別株や仮想通貨も遊び程度で保有しています。
しばらくは、上記2つの運用を継続していく予定です。


これ以外の運用方法として、不動産投資が有名ですね。
先日、不動産投資の営業電話がかかってきたので、電話口で得た情報をまとめておきます。


投資案件は、政令指定都市のワンルームマンション。
新築2000万円程度を35年ローンで購入。
入退去手続や家賃回収等の管理はすべて管理会社に委託。
その結果、入居者がいれば、毎月1,000円程度の収入。
入居者がいなければ、ローン返済と委託費の支出のみ。(6万円程度?)
また、減価償却費等の経費により毎年30万円程度の節税ができるらしい。

営業の方は、「大儲けはできなけど、コツコツ増やすものです」と言っていました。



さて、以上の説明内容から、投資案件として評価してみましょう。
節税を除くと、2,000万円の投資で、年12,000円(月1,000円×12か月)の収入なので、
利回りは0.06%ですね。
節税部分を含めると、年312,000円の収入なので、利回りは1.56%。
ETFでの運用が2~3%であることを考えると、低いですね。



営業の方から説明はなかったですが、最大のリスクは不動産価格が下落することですね。
ETFや株式も業績が悪くなれば株価は下落しますが、業績が向上すれば高くなります。
しかし、ワンルームマンションの場合、築年数が経過すれば、長期的には下落していきます。
2,000万円で購入したワンルームマンションは35年後、どのくらいの金額になっているでしょうか?

もちろん、短期的には物件価格が高くなる可能性もありますが、物件の条件次第ですね。
東京港区のタワーマンション最上階などであれば一時的に高くなるかもしれませんが、
ワンルームマンションが高くなる要因は思いつかないですね。

最悪、ワンルームマンションの資産価格が経年劣化でゼロになったとします。
そのとき、2千万円を取り戻すには、節税効果を含めても65年かかります。

65年間、空室期間をつくらず、修繕も行わず、家賃も下落せず、
しかも節税効果を得るために現役時代の給与所得を継続する。

・・・無理ですね(´;ω;`)



不動産投資をうまくやっている方もいるので、やり方次第なのでしょうが、
今回営業電話があったワンルームマンション投資はかなり危険案件ですね。
不動産投資をするならば、利回り1%程度ではダメそうです(*・ω・)ノ


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